Comment relier propriété privée et intérêt général ? François Martot est conseiller municipal d’Yvetot (76) et directeur d’un organisme de logement social. En novembre 2006, il a écrit, en tant que délégué national du MRC, une synthèse intitulée « Logement social : défis et pistes de réflexion ». Ce texte a été découpé en huit parties, qui sont publiées successivement sur ce blog. Voici la 6ème partie, dans laquelle il propose des mesures d’harmonisation entre les différentes politiques en rapport avec le logement social. Partie II – Les pistes de réflexion L'explosion de la production en diffus est une caractéristique majeure de la production de logements en France. Ses conséquences sont catastrophiques ; elle est consommatrice d'espaces, génératrice de déplacements essentiellement automobiles et surtout très inflationniste comme l'atteste l'explosion du coût des terrains, alors que la France est le moins densément peuplé des grands pays européens. Ses causes sont pour partie conjoncturelles : relance de la construction, réorganisation des territoires et redéfinition des compétences dans un contexte de multiplication d'initiatives législatives qui se télescopent : loi SRU, mise en place des intercommunalités (lois Chevènement et Voynet), loi relative aux libertés et responsabilités locales qui ont radicalement modifié les réponses aux questions : qui fait ? Comment fait-on ? En matière de planification urbaine, les outils d'intervention S.C.O.T., POS/PLU, PLH sont provisoirement "sens dessus dessous". Mais les causes structurelles sont une des grandes défaillances de la société française qui ne s'est jamais donné les moyens politiques de maîtriser l'articulation propriété privée/ intérêt général. - Les marchés fonciers sont extrêmement opaques, ne permettant pas aux collectivités locales d'exercer dans des conditions satisfaisantes leur droit de préemption. - Le territoire national est encore très imparfaitement doté d'établissements publics fonciers capables d'être les opérateurs des politiques foncières des collectivités. - Les décisions des collectivités locales de rendre constructibles des terrains sont génératrices de plus value sur lesquelles elles n'ont aucune prise, selon la législation actuelle, même si la loi ENL a ouvert un brèche. - La fiscalité foncière est contre-productive puisqu'elle frappe faiblement la rétention foncière et plus fortement la mutation. Les mesures concrètes 1 - Dans un contexte de redéfinition des compétences, l'intégration des objectifs des PLH (programmes locaux de l'habitat dans les outils de planification urbaine (SCOT, PLU) est une priorité absolue. L'article 3 de la loi ENL, qui impose dans les communautés de communes ayant opté pour la compétence habitat, les communautés d'agglomération et les communautés urbaines, l'adoption d'un PLH avec localisation des opérations, est une première étape qui devra être étendue. 2 - Accélération de la vente avec décote des terrains de l'Etat en vue d'y réaliser des logements sociaux ; la décote pouvant ouvrir droit à des réservations de logements pour les fonctionnaires. 3 - Mesures incitatives à la mise en place d'établissements publics fonciers E.P.F., outil des collectivités locales en matière de politique foncière à compétence élargie à l'ensemble des zones urbanisables. 4 - Révision de la fiscalité foncière dans un sens qui pénalise la rétention des terrains inscrits dans les zones constructibles des POS ou PLU. Plusieurs mesures de la loi ENL créent une ouverture (exonération de plus-value pour les cessions de terrains permettant la construction de logements sociaux, hausse des bases d'imposition de la TLE, majoration des valeurs locatives des terrains constructibles en zone urbaine dont le montant doit être revu à la hausse.
A) Mieux articuler politiques urbaines, politiques de l'habitat et production de logements
