Logement social : défis et perspectives (4ème partie) par François Martot (MRC)

L’exigence qualitative constitue un enjeu majeur

 François Martot est conseiller municipal d’Yvetot (76) et directeur d’un organisme de logement social. En novembre 2006, il a écrit, en tant que délégué national du MRC, une synthèse intitulée « Logement social : défis et pistes de réflexion ». Ce texte a été découpé en huit parties, qui sont publiées successivement sur ce blog. Voici la 4ème partie, qui concerne les défis du logement social en ce qui concerne la qualité de la construction.

 C- Les défis de Qualité

Si nous pouvons parler d'avancée chaotique du droit au logement opposable, il n'en est pas de même de l'"avancée réglementaire" liée notamment à des exigences qualitatives.

 Celle-ci porte notamment sur :

 - L'accessibilité des logements aux personnes handicapées. 

Toutes les demandes de permis déposées à compter du 1^er Janvier 2007 devront respecter décret et arrêtés d'application de la loi du 11 Février 2005 pour "l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes". Certains aspects de la réglementation nouvelle voient leur mise en œuvre reportée au 1^er Janvier 2008 pour l'accessibilité aux balcons et terrasses et au 1^er Janvier  2010 pour l'adaptation des salles d'eau.

 Si cette loi comporte une dimension positive de solidarité qui oblige les concepteurs à réfléchir sur tous les types de handicap, si elle va améliorer la qualité d'usage des bâtiments, elle va générer des surcoûts de construction estimés à 5 % en collectif et à 3 000 euros pour les maisons individuelles groupées (dont l'occupant n'est pas le maître d'ouvrage).

 - La mise en œuvre de la réglementation thermique 2005 qui, dans le cadre du Plan Climat, n'est qu'une première étape et doit conduire à l'échéance 2020 à une amélioration de 40 % des performances énergétiques. Le coût de cette première étape est estimé entre 2 et 4 % du coût de construction selon la nature du bâtiment.

 - Simultanément, la certification des produits et matériaux progresse et la directive européenne (produits de construction) formule ses exigences aux produits commercialisés sous la marque CE.

 Ces tendances impactent fortement la nature des matériaux mis en œuvre, le travail de conception des maîtres d'œuvre et l'organisation de la filière construction.

Par ailleurs, même si elle ne constitue pas une "norme" ou une "réglementation", puisqu'elle découle d'une démarche volontaire du maître d'ouvrage, la démarche HQE réalise une percée significative. Des organismes certificateurs délivrent d'ailleurs des certifications HQE pour les bâtiments tertiaires (NF bâtiment tertiaire – démarche HQE) et pour la maison individuelle NF Maison individuelle – Démarche HQE alors que Qualitel délivre les certifications "Habitat et Environnement" en Habitat collectif.

 Ainsi, jamais les enjeux liés à une démarche qualité et à l'entrée de l'acte de construire dans une démarche de développement durable n'ont rendu aussi nécessaire une approche économique posée en terme de coût global (selon une étude ARECOOP/UNSFA, les coûts d'entretien et de maintenance d'un bâtiment d'habitation représenteraient 75 % du coût global).

 Simultanément, jamais les politiques visant à solvabiliser la demande (que ce soit par les biais des aides à la personne pour le marché locatif ou par celui de l'endettement des ménages pour celui de l'accession en cette période de haut de cycle) ne semblent autant avoir atteint leurs limites.

 En bref, élever l'exigence qualitative, valoriser le coût d'investissement par rapport aux coûts différés (ou externes à l'opération quand la solvabilité de la demande locative ou en accession est problématique) constitue aujourd'hui un enjeu majeur.